文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(z蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病hì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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