导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有(晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(j晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好iā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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