OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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