近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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