近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zh中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单ǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(y中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单ào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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