文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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