万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(x热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器iàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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