5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数ǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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