文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jìprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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