中国的三线城市有哪些排名，中国的三线城市有哪些2022-橘子百科-橘子都知道

中国的三线城市有哪些排名，中国的三线城市有哪些2022 民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。中国的三线城市有哪些排名，中国的三线城市有哪些2022trong>

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo中国的三线城市有哪些排名，中国的三线城市有哪些2022)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(sh中国的三线城市有哪些排名，中国的三线城市有哪些2022ǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。