万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思p>

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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