饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，郑业成是否已婚 郑业成是几线演员深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(郑业成是否已婚 郑业成是几线演员shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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