万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。社日节是什么节日 社日节是农历几月初几ong>

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？