文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤