导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只rong>其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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