近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华(h单亲家庭是什么意思uá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REI单亲家庭是什么意思T时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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