文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(w比较长的古诗词，比较长的古诗10句ěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zà比较长的古诗词，比较长的古诗10句i)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn比较长的古诗词，比较长的古诗10句)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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