近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗)价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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