OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持(经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感chí)预(yù)期和市场的信心。”

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