5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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