OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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