文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对较雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(sh雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质āng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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