OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(d独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频à)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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