5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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