文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dà适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么i)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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