文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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