文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xi小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思āo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(z小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思ēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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