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小小心意,不成敬意请笑纳,小小心意 不成敬意是什么意思

小小心意,不成敬意请笑纳,小小心意 不成敬意是什么意思 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任(rèn)泽平团(tuán)队  

  导读

  是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”,不足一个月时间,已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态,试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

  1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了,用你的钱,建你的房子(zi),还烂尾了,这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实(shí)力的别建了,不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会,这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势,也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时,全国缺房子,开发商缺钱,预售(shòu)制是权宜之计,现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1,从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代,对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了,该取消了,改为现房(fáng)销(xi小小心意,不成敬意请笑纳,小小心意 不成敬意是什么意思āo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱,一手交房,天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活,兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制,长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事,中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展,跨(kuà)过这道关,解好这道世界难(nán)题。

  2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售?大家想想,绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货,预售制是对购买者的单方面不公平制度,购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn),预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平,比如,交房等待期一般为两(liǎng)年(nián),在(zài)此期间,购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息,还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看,预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张,若遇到下行周期,会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制,改为现房销售,这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展,一(yī)举(jǔ)多得(dé),谋划长(zhǎng)远。

  3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度?预售制度怎(zěn)么来的?国外什(shén)么情况(kuàng)?简单科普一下:商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港,俗(sú)称卖楼花,卖(mài)期(qī)房,是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改,由于商品房短(duǎn)缺,房企(qǐ)缺资(zī)金,借鉴(jiàn)中国香港,引入了商品房预售制度。其实,当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是,重点来了(le)!发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施,开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu),买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn),而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以,预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的,如果没有这些保障措施(shī),一定(dìng)会触发风险,对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平,所以不如借机取消预售制度,以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性,现在中国住房进入存量时代(dài),取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān),不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会,当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó),只要坚持市场化(huà)改革,中国一定能化解这个难题,让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性,安居(jū)乐业(yè)。

  4、简单讲,如(rú)果取消预售制,改(gǎi)为现房销售(shòu),开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn),而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信,这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障,这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng),实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是(shì)向善,是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn),房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外,老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事,烂尾(wěi)毁三代,好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù),取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下,取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

  作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时,对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。(参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》)  

  目录

  1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

  1.1 起源:分层销售+“按揭(jiē)”,霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

  1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少,引进“卖楼花”模式,形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

  1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng),但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn),交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

  2.2 德国:可零首付(fù)购房,提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

  2.3 英(yīng)国(guó):10%定金保险保护机(jī)制,55%-80%房(fáng)款交(jiāo)房时支付

  2.4 日本:为规范期房交易(yì)立法,设置期房预付款(kuǎn)保全措施

  2.5 新(xīn)加坡:买方(fāng)资金由(yóu)银行监管,享1年保修期后付尾款

  3 启(qǐ)示

  正(zhèng)文

  1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

  1.1 起源:分层销售(shòu)+“按揭”,霍英东创造“卖楼花”模式

  二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港,楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式,但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题,分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代,中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度,许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅(zhái),住(zhù)房的需求(qiú)是相当高,不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi),需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式,但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题,不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì),如把楼宇契(qì)约切开,即“分契”,然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行,购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加,开发商资(zī)金周转加快。

  在分层出售的基础(chǔ)上(shàng),将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售,霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司,凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验,对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě),在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后,除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū),上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外,“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点,即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金,采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式,等新楼落成时,收(shōu)齐买家的(de)钱(qián),买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力,加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu),也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题,降低(dī)投资风险(xiǎn),在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特(tè)色,纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)改革,“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题,使房(fáng)市发展进入新阶段。

  预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣,但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况,但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化,建立健全的监管机制,促进市场(chǎng)健康发展。例如,1960年,位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工,出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu),中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn),即要(yào)求开发商在预售前,确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付,还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成,资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管,支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假,套取(qǔ)监管账户资金,中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(监管账户)、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制,且银行(xíng)的责任上升(shēng),如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况,银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng),后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn),出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

  1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少,引进“卖楼花”模(mó)式,形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

  二十(shí)世纪九十年代,中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题,引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来,中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业(yè),强调基础建(jiàn)设,这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程,唯有解决住房基础等城市化配套问题,才能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ),统(tǒng)一分配,以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度,住房市场发展起步较晚、增速较慢,福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题,因此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大,而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商,商品房供应(yīng)量小的困境,此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ),中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù),先后出台多项文(wén)件,大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如,1998年,国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革,加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件,决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi),逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì),从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì),允许开发商卖期(qī)房(fáng),解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题,开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发,形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì),住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà),中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策,支持购房者,极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

  引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu),经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì),加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说,是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者,由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港,在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中,商(shāng)品房预售流程为:房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng),购房(fáng)者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款,并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款,换言(yán)之,房屋未建成,开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn),这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言,预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

  1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程,但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

  作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式,预售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期,同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应,推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng),不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求,也提高了居民居住水平,中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū),从全民蜗居到基本适居,住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步,数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái),城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián),城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人,43年间增(zēng)长4.4倍;1981-2020年,全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里,增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告:2021》测算,1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平,城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米,城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào),套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式,2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63%,而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平,比重上升至87%。

  是该(gāi)取消预售(shòu)制了:问题及建议

  预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣,行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年,房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(z小小心意,不成敬意请笑纳,小小心意 不成敬意是什么意思ēng)至19.9亿平,累计上(shàng)涨8.2倍,年复(fù)合增速10.6%。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán),累(lèi)计上涨35.8倍,年复合(hé)增速17.8%。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元,累计上(shàng)涨11.3、65.3倍,年复合增速12.1%、21%。伴随房地产业的快速(sù)发展,房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起,队伍逐渐壮大。2018年,房地产企业(yè)数量达9.8万个,比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

  二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

  1)从经济(jì)增长渠(qú)道,房地产带动的上下游产业链特别长,高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2%(完全贡(gòng)献),其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3%(直接贡献(xiàn)),房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9%(间接(jiē)贡(gòng)献),其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

  2)从投资(zī)渠道(dào),2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5%,其中(zhōng),房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3%。

  3)从(cóng)金融渠道,从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看,2021年12月为27.07%,如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务,占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn),2021年12月占比为18.76%。如果房企大面积(jī)违(wéi)约,将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

  4)从居民财富效应渠道,根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》,2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán),大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比例看,2020年中国为(wèi)66.6%,高于(yú)美国(guó)的27%、日本的37%、英国的49%、法(fǎ)国(guó)的(de)56%、德国的64%。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高,主要是因为住房市值高(gāo),以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú),直接融(róng)资比例较低,股票、债券市(shì)值较低,居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

  是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了:问题及建议

  不可否(fǒu)认,预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在,当前(qián)的负面效应愈发凸显。

  从(cóng)个人层(céng)面看,绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货,预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度,购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如,交房等待期一般为两年,在此期间(jiān),购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息,还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外,购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系,如(rú)果开发商(shāng)发生违约,购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力,但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还,因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

  从行业层面看,预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张,资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期,会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险,进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

  从金融层面看,银行作为按揭贷款的发放方,一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn),出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题,导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况,而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同,已经从银行获得房(fáng)款,如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等,则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担,银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

  从监管角(jiǎo)度(dù)看,购房者的预售监管资金去哪了?楼盘“烂尾”,归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”,即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设,商品房预售款监管的具体办法,由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定,各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú),太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40%左右,郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是,不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用,导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期,月供却被迫继续还款。那么,监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的?实际上,在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下,抽调预售款监管账户资金,是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方,以(yǐ)工(gōng)程建设名义,获得监管账户拨(bō)付资金(jīn),再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ),而拨(bō)付的(de)工程款,远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金,在房企各地项目(mù)间流(liú)动,变相加杠杆,这样做提(tí)供了资金流动性,房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè),形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式,但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

  2 国际经验

  整体来说,国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点:

  1)预付款保护:对于(yú)购房者预(yù)付资金,一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì),如英国、日本;

  2)预付款(kuǎn)比重:要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低,绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付;

  3)预付款支付方式:预付款一般以定金方式支付,或按工程进(jìn)度分期支付,或二(èr)者结(jié)合;

  4)按揭(jiē)贷款方式(shì):一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款,一是按(àn)工程进度付款(kuǎn),按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng),购房者开(kāi)始月(yuè)供;二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款;

  5)房屋(wū)烂尾保(bǎo)护:为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险,在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时,保(bǎo)障购房(fáng)者权益;

  6)房屋交付保护:房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式,一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后(hòu),开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期,通(tōng)常1-5年(nián),保修期满,购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

  是该(gāi)取消预售制了:问(wèn)题及建议

  2.1 美(měi)国:交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管,交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

  美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还,最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5%,交房(fáng)前仅支付(fù)首付,其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款,交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn),交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

  定金及首付环节,定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1%-5%,首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5%,根据美国官方(fāng)数据,2021年美国平均首付(fù)比例为12%。

  余款(kuǎn)支付方面,除定金或首付外,购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

  资金监管方面,美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn),购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi),购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回,且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行,银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn),由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì),银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证,通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

  是(shì)该取(qǔ)消预售制了(le):问题及建议(yì)

  2.2 德国(guó):可零首(shǒu)付购房(fáng),提供期房烂尾险

  德国期房可零首付购房(fáng),房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付,按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷,房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率,开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

  预售门槛方面,德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前,购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证,签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买,定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

  签署(shǔ)购(gòu)房合同后,购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税,分别为房屋(wū)售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不包含在购房款中,属于购房附加(jiā)费。

  首付方(fāng)面,德国没有规(guī)定最低首付比例,可零首付购(gòu)房。

  余款方面,德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度,一般分7笔(bǐ)进行支付,具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说,支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工,支付比例可能是(shì)30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按(àn)揭方面,购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài),房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率,银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款,每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn),期限结束后,购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

  保险方面,德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险,保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时,保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù),开发商破产,由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

  2.3 英国(guó):10%定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì),55%-80%房款交房时支付

  英(yīng)国预售制(zhì)设有10%定金保险保护机制,交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20%-45%,资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

  订立合(hé)同前,买卖双方均有一名(míng)律师,负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节,各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

  定金(jīn)方(fāng)面,英国设(shè)置了10%定金保险保护机(jī)制,当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时,购房者10%的定金由保险公司赔(péi)付,而超出10%的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

  首(shǒu)付(fù)方面(miàn),首(shǒu)付比例通(tōng)常为10%-25%,首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

  余款支付环节,英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式,但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低,一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5%-10%的款项,即交房前付款比例在20%-45%之间,剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

  交付环节,英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付(fù),交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

  资金监管环节,英(yīng)国期房预售资金监管极为严格,资金也(yě)由律师监(jiān)管,在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中,由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师,卖方律(lǜ)师转给开发商,即资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口,有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

  2.4 日(rì)本:为规范期房交易立法,设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

  日本期(qī)房(fáng)交易立法,定金(jīn)超5%或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时,开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”,交房前付款比(bǐ)例不超房款的20%,开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10%房(fáng)款(kuǎn),交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

  立法方面,日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡,叠(dié)加法律(lǜ)空白,社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn),为(wèi)此,日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》,经多次(cì)修订,目前是唯一一部规范期房交易的法律。

  定(dìng)金保护方面,根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》,对购房者支付定(dìng)金小小心意,不成敬意请笑纳,小小心意 不成敬意是什么意思超(chāo)过(guò)5%或超1000万日元的(de)部分,法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施?即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时,开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同,设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险,并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài),其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾,购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付,同时,开发商需向购房者赔付违约金,一般约为房价的(de)10%。

  房款支付环节,交房前只需支付最多不超20%的定金,签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu),购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn),但交房后才开始按揭(jiē)贷款,除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

  2.5 新加坡:买方资金由银行监管(guǎn),享1年(nián)保修期后付尾款

  新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75%房款的订金,首付比例20%,余款按工程进度(dù)支(zhī)付,所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù),交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15%尾款。

  订(dìng)金(jīn)支付环节(jié),新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制,即OTP,签订(dìng)OTP后需(xū)支付5%房款作(zuò)为订金(jīn),OTP有效期14天,执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同,不执(zhí)行OTP则退还3.75%的房款。

  首付比例方面,签(qiān)订购房合同(tóng)后,购房者(zhě)需支(zhī)付15%的首付及(jí)印花税,同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

  余款支付上,新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì),《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng),要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守,支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等,支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn),月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加,未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

  资金监管方面,购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户,账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后,购房者享受1年的房屋保修期(qī),此后购房者支付15%的尾款。

  3 启示

  一,短(duǎn)期来看,当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点,重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面,加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度,长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng),重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng),给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面,从(cóng)现在起,对还在正常运转的房企包括民营企业,加(jiā)大支持力度,由优质房企牵头并购重组整个行业,为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团,给予(yǔ)金融工具配套。

  二(èr),中期来(lái)看,应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性,兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节,建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制,如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段,保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节,鼓励保险公司介入,为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié),建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制,充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节,引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构,或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管,以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节,建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内,开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修,购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

  三,长期来(lái)看,取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn),98年(nián)房改(gǎi)时,全(quán)国(guó)缺房子,开发(fā)商(shāng)缺钱(qián),预(yù)售制是权(quán)宜之计,现在全(quán)国套户比超过1,从大开发进(jìn)入存量时代,对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le),该取消了,改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn),取消预售(shòu)制,改(gǎi)为现房销售,开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn),而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信,这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障,这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量,实现良币驱逐劣(liè)币。

  

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