OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终40kg是多少斤(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设40kg是多少斤施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些40kg是多少斤，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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