饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么机(jī)构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(g书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么uò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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