近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(c哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季héng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季很(hěn)大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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