导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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