饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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