万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(y张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事ǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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