文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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