饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zà退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思i)具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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