万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuà娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星n)就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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