一线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消(xiāo)二(èr)手房(fáng)指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么这么重要？首先(xiān)二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后(hòu)一(yī)个(gè)还在“认(rèn)真”实施这条政(zhèng)策的城(chéng)市，最后(hòu)深圳是(shì)房价前三的核心(xīn)城(chéng)市。所(suǒ)以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动(dòng)都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手房回暖，然(rán)后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过楼(lóu)市回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出(chū)？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房(fáng)指导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言称：二手房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行核(hé)定房价(jià)以网签备案(àn)价(jià)和评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方(fāng)文(wén)件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚(shàng)未接(jiē)到(dào)正式(shì)通知(zhī)，目(mù)前仍按参(cān)考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院研究总监(jiān)严跃进认(rèn)为，本次政策大概率(lǜ)为真，更多体现为(wèi)银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但(dàn)不会出台正式(shì)文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价横(héng)空出世。当时，深圳一口气(qì)公布了全市(shì)3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按(àn)照当时的市场价打了(le)5折、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行(xíng)只能按照指导(dǎo)价(jià)来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大(dà)家(jiā)还不(bù)觉得厉害，但(dàn)经历了(le)这(zhè)两年的痛苦，才(cái)深知(zhī)为(wèi)啥(shá)叫(jiào)做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场(chǎng)价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付去到了(le)510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万(wàn)首(shǒu)付(fù)）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家，失去(qù)了购房能(néng)力(lì)，相(xiāng)当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参(cān)考价以后(hòu)，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州(zhōu)等10多个城(chéng)市陆续(xù)跟进。事实也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实(shí)施二手(shǒu)房指导(dǎo)价的10个城市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房(fáng)价只(zhǐ)有6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人(rén)付出了沉重代(dài)价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有(yǒu)家研(yán)究中心数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过房指导价出台当年(nián)，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全(quán)年(nián)成(chéng)交量(liàng)仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年(nián)最低记录(lù)，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格(gé)方面(miàn)，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布(bù)当月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂牌价低于及(jí)接近参考(kǎo)价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价(jià)低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的人，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前高杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城，月(yuè)供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌(diē)至(zhì)14万(wàn)/平，叠(dié)加(jiā)这(zhè)三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损(sǔn)超(chāo)千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大(dà)批人这两(liǎng)年(nián)感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量(liàng)创下(xià)多(duō)年新低，学(xué)区房神(shén)话不再，房产(chǎn)中介(jiè)的日子(zi)难过(guò)，投资客挥泪斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施(shī)了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调(diào)退出，目(mù)前(qián)只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最后的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义(yì)明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房山(shān)区试(shì)点多子女家庭和职住平(píng)衡(héng)家庭购房支持政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月(yuè)份(fèn)70个大中城市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同比增(zēng)长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥(féi)等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合(hé)发文，全(quán)面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押过户(hù)”全(quán)国实施(shī)，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评的新(xīn)政(zhèng)。对于(yú)激活二手房交室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过易，具有定(dìng)海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪(ní)虹(hóng)近日更是指出：建筑(zhù)业、房(fáng)地产企业(yè)要发挥国民(mín)经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作用(yòng)。回归到常(cháng)识，从字面理解一(yī)下(xià)这两个词，意思(sī)就是(shì)——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今(jīn)年扶(fú)持楼市(shì)的政策，还有一大波正在路上...

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