万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōn郑业成是否已婚 郑业成是几线演员g)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩郑业成是否已婚 郑业成是几线演员论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度郑业成是否已婚 郑业成是几线演员(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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