文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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