导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

2022年非诚勿扰官网报名方式，相亲节目报名入口　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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