5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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