文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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