文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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