近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗

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