文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kā氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因i)发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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