万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(sh第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发ì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(h第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发è)集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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