导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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