饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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