饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(ch俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么ǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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