文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(w蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗ěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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